Umowa deweloperska – omówienie regulacji

Ustawą z dnia 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa), która weszła w życie w dniu 29.04.2012 r., do polskiego systemu prawnego wprowadzony został nowy rodzaj umów – tzw. umowa deweloperska.

Czy wprowadzenie nowych – trzeba to przyznać dosyć szczegółowych i skomplikowanych – regulacji coś w obrocie nieruchomościami mieszkalnymi zmieni, czas pokaże. Bez wątpienia ustawa narzuca szereg szczegółowych obowiązków na przedsiębiorców w rozumieniu art. 43[1] Kodeksu cywilnego, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązywać się będą do ustanowienia oraz przeniesienia prawa:

- odrębnej własności lokalu mieszkalnego,

- własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym,

- użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość (art. 1 w związku z art. 3 pt 1 ustawy)

na nabywcę będącego osobą fizyczną (art. 3 pt 4 ustawy).

Adresatami nowych regulacji nie są jednak wyłącznie deweloperzy, o których mowa powyżej. Ustawa wprowadzając cały szereg szczegółowych regulacji dotyczących procesu nabywania mieszkania / domu od dewelopera narzuca bowiem również na nabywcę szereg obciążeń. Czytając przepisy ustawy można mieć – mylne moim zdaniem – wrażenie, iż większość przepisów została napisana dla „polepszenia” statusu nabywcy. To teoria, praktyka jest taka, iż zaniechanie przez nabywcę określonych czynności – do których zgodnie z ustawą ów nabywca będzie uprawniony – skutkować będzie dla niego negatywnymi konsekwencjami (o czym wspomnę poniżej). Oprócz stron umowy deweloperskiej, ustawa nakłada również cały szereg nowych obowiązków na banki oraz notariuszy – jak się będą z tych obowiązków wywiązywać okaże się z czasem, zapewne jednak nie przyspieszy to realizacji inwestycji ani nie obniży jej kosztów.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy, umowa deweloperska zawierana być musi w formie aktu notarialnego i powinna w szczególności (czyli co najmniej) zawierać:

1)  określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

2)  cenę nabycia;

3)  informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

4)  określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;

5)  określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6)  określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

7)  termin przeniesienia na nabywcę prawa;

8)  wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;

9)  informacje dotyczące:

a)  mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,

b)  gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo

c)  gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

10)  numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;

11)  termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;

12)  określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29 ustawy, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;

13)  określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;

14)  wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

15)  oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21 ustawy, tj.:

a) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;

b) kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;

c) kopią pozwolenia na budowę;

d)  sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;

e) projektem architektoniczno-budowlanym.

16)  termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

17)  informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje;

18)  zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jest tego „trochę”. Kto jednak myśli, że stosunek prawny określony umową deweloperską jest już wyczerpująco opisany jest w błędzie.

Aby bowiem można było twierdzić, iż znane są nam wszystkie aspekty tej umowy należałoby się jeszcze dokładnie zapoznać z treścią umów jakie deweloper obowiązany jest zawrzeć w sprawie mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz w sprawie gwarancji bankowej / ubezpieczeniowej.

Swoją drogą pamiętając o tym, iż gros inwestycji mieszkaniowych w Polsce (podobnie jak i na świecie) finansowanych jest długiem, ciekaw jestem jak poszczególne instytucje kredytowe dostosują swoje warunki kredytowe do ukształtowanej przez powyższą ustawę sytuację prawnej. Należy bowiem pamiętać, iż oprócz umowy deweloperskiej większość nabywców mieszkań / domów będzie jeszcze zmuszona zawrzeć umowę kredytową z bankiem, niekoniecznie tym samym z którym deweloper podpisze umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Swoją drogą jednak, konstrukcja prawna przyjęta przez ustawodawcę dla umowy deweloperskiej – moim zdaniem – narzuci firmom budowlanym i ich klientom de facto obowiązek korzystania z usług jednego banku. Trudno mi sobie bowiem wyobrazić by daną inwestycję budowlaną finansował deweloperowi inny bank niż ten, który będzie miał z nim podpisaną umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego. Do takiego wniosku skłania mnie chociażby fakt, iż ustawodawca – na wypadek upadłości dewelopera – wyodrębnił w masie upadłości osobną część, na którą składają się środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców, z której to części zaspokajani są w pierwszej kolejności nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem – art. 425[2] ustawy 28.02.2003 r. prawo upadłościowe i naprawcze (t.jedn. Dz. U. 2009 Nr 175 poz. 1361 z pozn. zm.).

W tym kontekście zresztą za bardzo interesujący jurydycznie uważam stosunek dodanych do ustawy prawo upadłościowe i naprawcze przepisów art. 425[1] – 425[5] do przepisu np. art. 336 tej ustawy. Może się przecież zdarzyć tak – i zasadniczo się przecież tak się dzieje – że nieruchomość na której jest realizowane przedsięwzięcie deweloperskie jest obciążona hipoteką tytułem zabezpieczenia kredytu bankowego na realizację tego przedsięwzięcia. Czy w takiej sytuacji to nabywcy będą zaspokajać swoje roszczenia jako pierwsi z tej nieruchomości pomimo, iż ich roszczenia będą późniejsze czy jednak to instytucja kredytowa najpierw zaspokoi swoje roszczenie a dopiero z tego co zostanie będą się zaspokajać nabywcy?

Drugi ciekawy problem to pytanie jak się będą mieć w/w przepisy do regulacji wynikającej z treści przepisu art. 9 ustawy z dnia 6.12.1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (t. jedn. Dz. U. 2009 r. Nr 67 poz. 569)? Zdarzyć się przecież może i tak, że materiały użyte do budowy budynku objętego przedsięwzięciem budowlanym obciążone będą zastawem rejestrowym a w takiej sytuacji, uprawnionemu z zastawu przysługuje prawo do żądania ustanowienia na takiej nieruchomości hipoteki do wysokości wartości rzeczy przyłączonej.

Widać wyraźnie z tych przepisów, iż ryzyko utraty środków przez instytucję finansującą nie zmaleje – co moim zdaniem – będzie je skłaniać do tego aby minimalizując je dążyć do objęcia kontrolą całego procesu inwestycyjnego związanego z realizacją danego przedsięwzięcia deweloperskiego. O ile „duży deweloperzy” będą posiadać zdolność negocjowania warunków z bankami, o tyle mali deweloperzy mogą zostać „postawieni pod ścianą”. Nie wolno zapominać przy tym, iż bank zarabia na każdej czynności bankowej, im większą więc część inwestycji „zagarnie” dla siebie tym osiągnie wyższy zysk na niej.

Tym samym, może się również okazać, iż ta sama instytucja kredytowa będzie wstanie zaoferować nabywcom najbardziej korzystne warunki finansowania zakupu mieszkania / domu. Życie zapewne pokaże jak będzie, choć przepisy ustawy moim zdaniem do tego skłaniają.

Wracając do umowy deweloperskiej ustawodawca w swej „mądrości” dopuścił cały katalog sytuacji, w których może dojść do zerwania umowy deweloperskiej w drodze odstąpienia od umowy. Zgodnie z treścią art. 29 ust. 1 ustawy, nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej:

a)    w terminie 30 dni od daty jej zawarcia gdy:

- ta umowa nie dybie zawierać wszystkich elementów, o których mowa w art. 22 ustawy (omówionych powyżej);

- informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie będą zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2 ustawy;

- deweloper nie doręczy nabywcy zgodnie z art. 18 i art. 19 prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;

informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;

prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;

b)    po wyznaczeniu dodatkowego 120-dniowego terminu, w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej zostało również przyznane deweloperowi, a to w sytuacjach gdy nabywca:

- nabywca niespełna świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej,

- niestania się do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1 ustawy, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Ustawodawca dopuścił również możliwość rozwiązania umowy deweloperskiej w „inny sposób” zastrzegając jednocześnie, iż w takim przypadku strony tej umowy przedstawią zgodne oświadczenia woli o sposobie podziału środków pieniężnych zgromadzonych przez nabywcę na mieszkaniowym rachunku powierniczym. „Konia z rzędem” temu kto zmusi skonfliktowane strony do złożenia takiego „zgodnego oświadczenia”. Nie zapominajmy bowiem, iż umowa może zostać najzwyczajniej w świecie zerwana bo strony w trakcie jej realizacji wejdą w konflikt. Z drugiej strony nawet jeśli jedna z jej stron będzie chcieć skorzystać z uprawnień wynikających z prawa do odstąpieni zapewne druga strona – mając w perspektywie poniesienie wymiernych strat finansowych – będzie oponować. Pól do sporów sądowych przedmiotowa ustawa wręcz mnoży. Czytając ją odnoszę wrażenie że założono w niej, iż należy ubezwłasnowolnić strony tego kontraktu regulując drobiazgowo każdą niemalże kwestię. Wszelkie odstępstwa lub interpretację jej zapisów (powiedzmy sobie jasno że niezbyt „jasnych”) tymczasem mogą pociągać za sobą bardzo daleko idące konsekwencje i prawne i finansowe.

Należałoby się również spodziewać, iż deweloperzy w celu ograniczenia uciążliwości wynikających ze stosowania powyższej ustawy będą szukać sposobów aby ją ominąć. Wydaje się bowiem, iż wcale nie będzie to takie trudne, wystarczy pamiętać iż ustawa ma zastosowania wyłącznie do odrębnej własności lokali i domów zbywanych na rzecz osób fizycznych (ustawodawca zapomniał jednak dookreślić – co mu się czasem zdarza – że osoby fizyczne mogą prowadzić działalność gospodarczą). Tym samym sprzedaż lokali i domów kwalifikowanych jako spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego i spółdzielcze prawo do domu jednorodzinnego nie jest objęte ustawą. Podobnie będzie jeśli deweloper zbędzie – np. swojej spółce „córce”, z którą rozlicza się w ramach grupy kapitałowej – wszystkie mieszkania i dopiero ta ostatnia zaoferuje je na rynku nabywcom. Co prawda pozostaje tutaj jeszcze sporo kwestii podatkowych i formalnych do opracowania ale ta droga wydaje się być możliwą do realizacji.

Podsumowując należy stwierdzić, iż przedmiotowa ustawa to krok w dobrym kierunku choć szczegółowa analiza jej zapisów skłania do wniosku, iż zapewne powodować będzie ona szereg poważnych wątpliwości interpretacyjnych i wywoływać liczne spory sądowe. Aby ich uniknąć, nabywca poczynając od zapoznania się z ofertą (prospektem informacyjnym i innymi dokumentami) aż do daty podpisania umowy przenoszącej własność nabywanego mieszkania / domu powinien sobie zapewnić kompleksowe doradztwo prawne, finansowe oraz inżynieryjne.

 

 

Autor: Grzegorz Janas

 

3 Responses to “Umowa deweloperska – omówienie regulacji”

  1. Bardzo dobrze zrobiona stronka. Powodzenia! :)

Leave a Reply for Dorota Wojciechowska